每日經(jīng)濟(jì)新聞
上海一位姓張的市民想在郊區(qū)購買一套農(nóng)民別墅，并與農(nóng)民簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同。不過，上海市青浦區(qū)法院日前認(rèn)定這份合同無效，因為根據(jù)國家法律規(guī)定，宅基地是農(nóng)民集體所有土地，不得出讓、轉(zhuǎn)讓；城鎮(zhèn)人口因購買農(nóng)村宅基地上的在建房屋所簽的合同，違反法律的禁止性規(guī)定。
張某于2003年10月31日，與上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)農(nóng)民陸某一家簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同。該合同約定：陸某一家愿將金葫蘆村的一套別墅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，宅基地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓總價38.5萬元，其中包括宅基地費21萬元，其余為地上建筑物費用，張某應(yīng)當(dāng)于簽訂協(xié)議之時首付定金5萬元，趙巷城建公司收取房屋建設(shè)費時張某應(yīng)當(dāng)交付17.5萬元并收取收條，同時支付陸某一家房款5萬元；陸某一家將該房的法律文書及相關(guān)憑證、鑰匙(除房屋宅基地使用證外)移交給張某時所有余款一并付清。
張某按約履行，但交房時卻發(fā)現(xiàn)，對方已將此房以高出原房價20萬元的價格轉(zhuǎn)賣給了他人。張某遂向法院起訴，要求對方退回購房款，賠償經(jīng)濟(jì)損失6萬元。
上海市青浦區(qū)法院經(jīng)過審理認(rèn)為，雖然土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。原被告雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》實際包含了宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，且房屋至今尚未交付。這個合同違反了《土地管理法》《合同法》的相關(guān)規(guī)定，法院因此判定合同無效。造成合同無效是由原被告雙方的過錯引起的，因此應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)過錯責(zé)任。陸某一家所收取購房款應(yīng)當(dāng)退還張某，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償對方經(jīng)濟(jì)損失。不過，法院對原告主張差價損失之求不予支持。
相關(guān)法律：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款：有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
